Установление УРВИ «Магазины» для земельного участка площадью 11 соток в Твери

📍 Тверская область, г. Тверь

🏗️ Услуга: установление условно разрешённого вида использования земельного участка

🏪 Объект: магазин товаров первой необходимости

⏱️ Срок сопровождения: 2 месяца

Исходная задача

К нам обратился собственник земельного участка площадью 1164 м², расположенного в жилом районе города Твери.

На участке планировалось строительство одноэтажного магазина площадью 436 м². Однако действующий градостроительный регламент не позволял сразу перейти к проектированию и получению разрешения на строительство.

Участок находился в территориальной зоне Ж1-2 — зоне индивидуальной жилой застройки, а вид использования «Магазины» с кодом 4.4 относился не к основным, а к условно разрешённым видам использования.

Это означало, что до начала строительства собственнику требовалось пройти отдельную процедуру и получить разрешение на установление УРВИ.

Почему нельзя было просто построить магазин

Наличие свободного земельного участка и удачное расположение рядом с жилой застройкой ещё не означают, что на нём автоматически можно разместить коммерческий объект.

Для каждого участка необходимо проверить:

• территориальную зону;
• перечень основных и условно разрешённых ВРИ;
• допустимую площадь объекта;
• процент застройки;
• этажность и высоту;
• количество парковочных мест;
• озеленение;
• влияние объекта на соседнюю жилую застройку.

В данном случае размещение магазина допускалось, но только после подтверждения того, что объект соответствует градостроительным и техническим требованиям.

Анализ градостроительной документации

На первом этапе мы изучили:

• Правила землепользования и застройки города Твери;
• градостроительный план земельного участка;
• сведения ЕГРН;
• установленные ограничения территории;
• параметры разрешённого строительства;
• требования к благоустройству и парковкам.

ПЗЗ города Твери предусматривали возможность установления УРВИ «Магазины» в зоне Ж1-2. Минимальная площадь участка для такого вида использования составляла 200 м², поэтому участок площадью 1164 м² соответствовал установленным требованиям.

Разработка концепции размещения магазина

Для подачи заявления было недостаточно просто указать желаемый вид использования. Требовалось показать, как именно объект будет размещён на участке.

Мы разработали схему планировочной организации территории с размещением:

• одноэтажного магазина площадью 436 м²;
• автомобильной парковки на 8 машино-мест;
• внутренних проездов;
• зоны погрузки и разгрузки;
• места хранения тележек;
• площадки для мусоросборника;
• места для курения;
• озеленения и благоустройства.

Площадь застройки составила около 37% территории, площадь проездов и площадок — около 52%, озеленение — около 11%. Такая компоновка позволила рационально использовать небольшой участок и обеспечить функционирование магазина без выхода за границы градостроительных параметров.

Визуализация объекта

Дополнительно была подготовлена визуализация будущего магазина в существующей городской среде.

Объект запроектировали как современное одноэтажное здание с панорамным остеклением, благоустроенной территорией и организованной парковкой.

Визуализация позволила показать, что магазин:

• соответствует масштабу окружающей жилой застройки;
• не создаёт визуального и функционального конфликта;
• улучшает внешний вид территории;
• обеспечивает жителям шаговую доступность к товарам первой необходимости.

Для процедуры УРВИ это важный аргумент: власти оценивают не только формальные параметры, но и влияние планируемого объекта на окружающую территорию.

Финансово-экономическое обоснование

Для проекта было подготовлено финансово-экономическое обоснование.

Планируемый объём инвестиций составил 30 млн рублей, включая:

• разработку проектных решений;
• оформление разрешительной документации;
• строительно-монтажные работы;
• устройство инженерных сетей;
• поставку и монтаж оборудования;
• формирование товарного запаса;
• подготовку объекта к открытию.

Проектом предусматривалось создание 5 постоянных рабочих мест, а также дополнительные налоговые поступления в бюджет. Планируемый срок строительства и запуска магазина после получения разрешительной документации составлял около пяти месяцев.

Что было подготовлено

В рамках сопровождения специалисты ГРАДПРО разработали:

• градостроительное обоснование возможности установления УРВИ;
• анализ ПЗЗ и ГПЗУ;
• заключение о соблюдении требований технических регламентов;
• схему размещения объекта на земельном участке;
• технико-экономические показатели;
• финансово-экономическое обоснование;
• архитектурную визуализацию будущего магазина;
• комплект материалов для подачи заявления.

Результат

За 2 месяца был подготовлен и сопровожден полный комплект документов для установления условно разрешённого вида использования:

«Магазины» — код 4.4.

В результате собственник получил возможность продолжить реализацию проекта и перейти к следующим этапам:

• разработке проектной документации;
• получению разрешения на строительство;
• строительству коммерческого объекта.

Почему этот кейс показателен

Небольшой участок в жилой зоне может быть коммерчески перспективным, но только при грамотной градостроительной проработке.

В подобных проектах особенно важно заранее определить:

• хватит ли площади для здания и парковки;
• удастся ли выдержать нормативные отступы;
• можно ли организовать безопасный въезд;
• останется ли необходимая площадь озеленения;
• не ухудшит ли объект условия проживания соседей.

Когда эти вопросы проработаны до подачи заявления, процедура УРВИ перестаёт быть лотереей и превращается в понятный, обоснованный процесс.

Планируете изменить ВРИ земельного участка?

ГРАДПРО сопровождает установление условно разрешённых видов использования для магазинов, складов, производственных, общественных и коммерческих объектов.

Мы анализируем ПЗЗ, Генеральный план, ГПЗУ и ограничения участка, разрабатываем концепцию размещения и готовим комплект документов для подачи в уполномоченный орган.