Изменение Генплана и ПЗЗ с последующим установлением ВРИ «Магазины» (ВРИ 4.4)

Не каждый земельный участок можно перевести под коммерческое использование только через процедуру получения условно-разрешённого вида использования (УРВИ).

Если территориальная зона не предусматривает размещение объекта, сначала необходимо изменить градостроительную документацию — Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а уже затем устанавливать необходимый вид разрешённого использования.

Именно такую задачу специалисты ГРАДПРО выполнили для земельного участка в Московской области.

Исходные данные проекта

Проект: размещение объекта розничной торговли

📍 Регион: Московская область, городской округ Щёлково

📐 Площадь участка: 1 900 м²

🏡 Исходная территориальная зона: Ж-2

📄 Исходный ВРИ: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

🎯 Цель проекта: строительство магазина федеральной торговой сети

⏱ Срок реализации: 7 месяцев

Формат работ: комплексное сопровождение

Сложность проекта: высокая

Исходная ситуация

Земельный участок располагался в жилой зоне Ж-2 и имел вид разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Размещение магазина действующими градостроительными регламентами не допускалось.

Получение УРВИ было невозможно без предварительного изменения территориальной зоны.

Для реализации проекта требовалось:

• внести изменения в Генеральный план;
• изменить Правила землепользования и застройки;
• перевести участок в общественно-деловую зону О-1;
• установить условно-разрешённый вид использования 4.4 «Магазины».

Основные сложности проекта

В рамках реализации проекта необходимо было решить сразу несколько градостроительных задач:

✔ подготовить градостроительное обоснование изменения функциональной зоны;

✔ подтвердить соответствие проекта документам территориального планирования;

✔ обосновать необходимость размещения торгового объекта;

✔ подготовить комплект документов для внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ;

✔ пройти общественные обсуждения;

✔ защитить проект перед профильной комиссией;

✔ получить положительное решение органов власти.
Выполненные работы

Специалисты ГРАДПРО выполнили полный комплекс сопровождения проекта:

• анализ Генерального плана и ПЗЗ;
• оценку градостроительных ограничений;
• подготовку градостроительного обоснования;
• разработку полного пакета документов;
• сопровождение общественных обсуждений;
• взаимодействие с профильными органами власти;
• сопровождение рассмотрения проекта комиссией;
• установление ВРИ «Магазины» (4.4) после изменения территориальной зоны.

Результат

По итогам реализации проекта:

✅ внесены изменения в Генеральный план;

✅ внесены изменения в Правила землепользования и застройки;

✅ участок переведён из жилой зоны Ж-2 в общественно-деловую зону О-1;

✅ установлен вид разрешённого использования «Магазины» (ВРИ 4.4);

✅ создана возможность законного строительства объекта розничной торговли.

В результате земельный участок получил коммерческое назначение, а проект стал полностью соответствовать требованиям градостроительного законодательства.

Итог

Этот проект наглядно показывает, что далеко не всегда изменение ВРИ является первым этапом согласования.

Если действующая территориальная зона не допускает планируемое использование участка, сначала необходимо изменить Генеральный план и ПЗЗ. Только после этого появляется возможность установить необходимый вид разрешённого использования и реализовать инвестиционный проект.

Перед покупкой земельного участка под коммерческое строительство рекомендуем проводить профессиональный градостроительный анализ. Это позволяет заранее определить возможную стратегию согласования, сроки реализации проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Необходима оценка перспектив изменения ВРИ, Генплана или ПЗЗ?Свяжитесь со специалистами ГРАДПРО — поможем определить оптимальную стратегию реализации вашего проекта.