Изменение ПЗЗ и установление зоны С-2 для сельхозучастка 11,9 га.Кейс Калужской области

Изменение ПЗЗ, изменение Генерального плана и установление градостроительных регламентов — процедуры, без которых многие инвестиционные проекты на сельхозземлях остаются нереализованными.

Часто собственники считают, что для строительства достаточно подобрать подходящий вид разрешенного использования земельного участка. Однако на практике ключевым ограничением может стать отсутствие необходимой территориальной зоны и градостроительных регламентов.

Именно с такой ситуацией столкнулся наш клиент в Калужской области.

Исходные данные проекта

📍 Регион: Калужская область

🏗 Проект: животноводческий комплекс полного цикла

📐 Площадь земельного участка: 11,9 га

🧩 Вид работ: изменение ПЗЗ и Генерального плана

⏱ Срок реализации проекта: 11 месяцев

Исходная ситуация

Земельный участок относился к сельскохозяйственным угодьям.

При этом действующие документы территориального планирования не позволяли реализовать проект строительства животноводческого комплекса полного цикла. В Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки отсутствовали необходимые градостроительные регламенты и территориальная зона, позволяющие разместить объект.

Фактически проект находился в категории «невозможно реализовать».

Для запуска инвестиционного проекта требовалось провести изменение территориальной зоны, внести изменения в Генеральный план и ПЗЗ, а также установить новые градостроительные регламенты.

Основные ограничения участка

В ходе градостроительного анализа земельного участка были выявлены следующие факторы:

✔ отсутствие подходящей территориальной зоны;

✔ отсутствие необходимых градостроительных регламентов;

✔ наличие ограничений использования территории и ЗОУИТ;

✔ необходимость подготовки градостроительного обоснования;

✔ необходимость внесения изменений в Генеральный план;

✔ необходимость внесения изменений в ПЗЗ;

✔ прохождение публичных процедур и общественных обсуждений;

✔ согласование проекта с профильными ведомствами.

Без выполнения указанных мероприятий реализация сельскохозяйственного инвестиционного проекта была невозможна.

Что было сделано

Специалисты ГРАДПРО выполнили полный цикл градостроительной подготовки территории.

В рамках проекта были проведены:

— анализ действующих градостроительных регламентов, ограничений и зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);

— подготовка градостроительного обоснования изменения территориальной зоны;

— разработка материалов для внесения изменений в Генеральный план;

— разработка материалов для внесения изменений в Правила землепользования и застройки;

— формирование и подача полного пакета документов в уполномоченные органы;

— сопровождение процедуры публичных слушаний;

— участие в согласованиях и взаимодействие с профильными ведомствами;

— сопровождение проекта до принятия итогового решения.

Результат

По итогам работы было получено утвержденное решение о внесении изменений в Генеральный план и ПЗЗ с установлением территориальной зоны С-2.

После внесения изменений:

✔ изменены градостроительные регламенты территории;

✔ земельный участок приведен в соответствие с параметрами инвестиционного проекта;

✔ устранены ограничения, препятствующие реализации проекта;

✔ появилась возможность дальнейшего проектирования и строительства;

✔ создана правовая основа для развития объекта агропромышленного комплекса.

Проект животноводческого комплекса полного цикла был переведен из категории «невозможно реализовать» в категорию «реализуемо».